Vermieten oder verkaufen? Wie Sie sich entscheiden
Die Frage lässt sich nicht allgemein beantworten — aber sie lässt sich rechnen. Vier Kriterien führen zu einer belastbaren Entscheidung.
1. Was die Vermietung tatsächlich einbringt
Entscheidend ist nicht die Bruttorendite, sondern was nach Kosten übrig bleibt: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Nebenkosten und ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand.
Ein zweiter Wert hilft bei der Einordnung: der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahreskaltmieten der Verkehrswert entspricht. Je höher er ist, desto mehr spricht rechnerisch für den Verkauf — in guten Münchner Lagen liegt er deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Beides können Sie selbst durchrechnen: im Immobilienrechner unter „Mietrendite".
2. Die Zehnjahresfrist
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn für Privatpersonen steuerpflichtig (§23 EStG), danach nicht mehr. Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, hat einen handfesten Grund zu warten — und die Wohnung so lange zu vermieten.
Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Steuer unabhängig von der Frist. Diese Ausnahme wird häufig übersehen.
Für Ihren konkreten Fall ist der Steuerberater zuständig — die Beträge sind zu groß für eine Faustregel.
3. Der Aufwand, den Sie tragen wollen
Vermieten ist kein passives Einkommen. Nebenkostenabrechnung, Handwerker, Mieterwechsel, Rückfragen — das kostet Zeit oder Geld für eine Verwaltung. Wer weit weg wohnt, im Ausland lebt oder aus einer Erbengemeinschaft heraus entscheidet, unterschätzt diesen Punkt regelmäßig.
Auch die Bindung zählt: Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen, aber der Kreis der Käufer beschränkt sich dann auf Kapitalanleger — Selbstnutzer scheiden aus. Das kostet in der Regel Preis.
4. Was Sie mit dem Geld vorhaben
Ein Verkauf macht Kapital frei, ein anderes Objekt, eine Umschuldung oder eine Auszahlung in der Erbengemeinschaft möglich. Eine vermietete Immobilie bindet es — bringt aber laufende Einnahmen und eine mögliche Wertsteigerung.
Wer die Immobilie ohnehin in absehbarer Zeit selbst oder für die Kinder nutzen will, hat die Antwort bereits: dann vermieten, und zwar mit einem Vertrag, der zum Zeitplan passt.
Rechnen Sie die Nettorendite und den Kaufpreisfaktor aus, klären Sie die Zehnjahresfrist mit Ihrem Steuerberater — danach ist die Entscheidung meistens deutlich. Wir rechnen Ihnen auf Wunsch beide Wege durch.